当 事 人：北京市物业服务评估监理协会

　　住 所：北京市朝阳区惠新里甲10号泰德商务花园A座406室

　　法定代表人：申跃华

　　根据《中华人民共和国反垄断法》（以下简称《反垄断法》）等法律法规，本机关于2016年4月起对当事人涉嫌垄断行为开展调查。现查明当事人自2012年至2016年组织具有竞争关系的经营者达成了垄断协议。本机关的调查情况和处理决定如下：

　　一、违法事实和相关证据

　　2012年以来，当事人组织会员单位，通过会议、邮件和自律文件等方式，就物业服务评估监理业务的收费价格形成一致意见。相关事实如下：

　　（一）2012年就物业服务评估监理业务收费价格形成一致意见的相关事实

　　2012年就物业服务评估监理业务收费价格形成一致意见的文件包括《北京市物业服务费用评估业务收费指导意见（试行）》、《北京市物业项目承接查验评估业务收费指导意见（试行）》和《北京市物业服务质量评估业务收费指导意见（试行）》。文件具体内容如下：

　　《北京市物业服务费用评估业务收费指导意见（试行）》规定“物业服务费用评估业务，应以被评估项目的年物业服务费总额为计费依据，采取差额定率累进计算办法收取评估费用。即按被评估项目的年物业服务费总额划分收费档次，分档计算收费额、各档相加为评估业务收费总额”。具体按“差额定率累进收费表”中规定的6档“计费额度”和“差额计费率”计算。另外，“评估项目年物业服务收费总额不足100万元的按照100万元计算”，“收费总额上限为10万元”。《北京市物业项目承接查验评估业务收费指导意见（试行）》规定“物业项目承接评估业务，应以物业项目承接查验范围内的查验点的数量为计费依据，按照所有查验点金额累加求和的计算办法收取评估费用。即承接查验范围内所有查验点的金额总和为收费总额”。具体按“物业项目承接查验点取费表”中的查验点单价计算。另外，“物业项目承接查验评估（抽取的住宅项目）业务收费总额上限为35万元”。《北京市物业服务质量评估业务收费指导意见（试行）》规定“物业服务质量评估费=总建筑面积×物业服务质量评估项目单价和×物业服务标准系数”，“物业服务质量评估业务收费总额上限为20万元”。

　　形成一致意见的相关事实有：

　　1.2012年1月11日，当事人组织召开理事单位会议表决通过《北京市物业服务费用评估业务收费指导意见（试行）》和《北京市物业项目承接查验评估业务收费指导意见（试行）》。2012年1月19日，当事人通过电子邮件把包含收费指导意见的《关于印发物业评估监理业务及行业自律文件的通知》（京物评协字〔2012〕4号）发送给37家会员单位，声明收费指导意见自2012年1月11日起生效，要求会员单位遵照执行。

　　2.2012年3月5日，当事人下发《关于物业评估监理业务及行业自律（试行）文件征求意见的通知》（京物评协字〔2012〕7号），就《北京市物业服务费用评估收费指导意见（试行）》和《北京市物业项目承接查验评估收费指导意见（试行）》的使用情况向会员单位征集意见建议，以进一步完善这两个收费指导意见。

　　3.当事人把“编制物业服务质量评估收费指导意见”写入2012年3月工作计划。

　　4.2012年4月11日,当事人组织召开会长办公会，讨论“尽快完成《物业服务质量评估收费指导意见》的编制工作”。

　　5.2012年5月2日，当事人下发《关于〈北京市物业服务质量评估业务收费指导意见〉和〈北京市物业服务质量评估报告〉和〈北京市物业服务质量评估委托合同〉征求意见的通知》（京物评协字〔2012〕10号），就《北京市物业服务质量评估业务收费指导意见（试行）》草案向会员单位征求意见。2012年5月9日，当事人通过电子邮件把10号文件发送给37家会员单位。

　　6.当事人把《北京市物业服务费用评估业务收费指导意见（试行）》、《北京市物业项目承接查验评估业务收费指导意见（试行）》和《北京市物业服务质量评估业务收费指导意见（试行）》写入《北京市物业服务评估监理协会业务文件汇编》。

　　会员单位知悉上述相关情况，并在物业服务评估监理业务中以上述收费指导意见为依据收取服务费用。

　　（二）2014年就物业服务评估监理业务收费价格形成一致意见的相关事实

　　2014年就物业服务评估监理业务收费价格形成一致意见的文件包括《物业服务费用评估监理收费表》、《物业服务质量评估监理收费标准》和《物业项目承接查验评估监理收费标准》。文件具体内容如下：

　　《物业服务费用评估监理收费表》规定“评估服务收费按差额累进定率法计算”，“差额累进定率收费表”固定了6档年物业费收费额度和6档“累进定率‰”。另外，（年物业费收费额度）“不足100万的按照100万元计算”。《物业服务质量评估监理收费标准》规定“以评估时间周期为收费基础”，“6个月（以内）”收“10万元人民币至15万元人民币”，“12个月（以内）”收“16万元人民币至30万元人民币”，“不足6个月的按6个月计算”，“不足12个月的按12个月计算”。《物业项目承接查验评估监理收费标准》规定“以项目建筑面积规模为收费基础”，“10万平方米建筑面积以下（含）”收“20万元人民币至30万元人民币”，“10万平方米建筑面积以上”收“31万元人民币至45万元人民币”，“不足10万平方米的按10万平方米计算”。此外，京物评协字〔2014〕4号文规定“市住建委抽取的物业管理项目的物业服务费用评估工作仍执行原收费标准（《北京市物业服务费用评估收费指导意见（试行）》）”。

　　形成一致意见的相关事实有：

　　1.2013年12月27日，当事人组织召开理事单位会会议，会议议定事项有“审议并通过调整执业业务收费标准”。

　　2.2013年12月30日，当事人通过电子邮件向11家理事、监事单位发送《关于调整物业服务费用评估监理、物业服务质量评估监理、物业项目承接查验评估监理工作执业收费标准征求意见的通知》（京物评协字〔2014〕1号），征求对新收费标准草案的意见。2014年2月10日至2月13日，当事人通过电子邮件向48家会员单位发送京物评协字〔2014〕1号文件，征求对新收费标准草案的意见。40家会员单位反馈意见。

　　3.2014年2月26日，当事人下发《关于调整物业服务费用评估监理、物业服务质量评估监理、物业项目承接查验评估监理工作执业收费标准的通知》（京物评协字〔2014〕3号），声明“本收费标准于2014年3月1日起执行，同时废除2014年1月1日前颁布的收费标准”。2014年2月26日，当事人通过电子邮件将京物评协字〔2014〕3号文件发送给48家会员单位。2014年2月28日，当事人对京物评协字〔2014〕3号文件进行修改，并把修改后的文件发送给48家会员单位。

　　4.2014年2月28日，当事人下发《关于调整物业服务费用评估监理等业务工作收费标准的通知（京物评协字〔2014〕3号）文件的补充说明》（京物评协字〔2014〕4号），规定“本次对物业服务费用评估监理工作的收费标准调整，仅适用于既有物业管理项目的评估监理，市住建委抽取的物业管理项目的物业服务费用评估工作仍执行原收费标准（《北京市物业服务费用评估收费指导意见（试行）》）”。2014年2月28日,当事人通过电子邮件把4号文件发送给48家会员单位。

　　会员单位知悉上述相关事实，并在物业服务评估监理业务中以上述收费标准为依据收取服务费用。

　　（三）2015年就中央国家机关职工住宅物业服务费评估工作收费价格形成一致意见的相关事实

　　2015年3月20日，当事人下发《关于开展中央国家机关职工住宅物业服务费评估工作的通知》（京物评协字〔2015〕5号），规定6家会员单位开展中央国家机关职工住宅物业服务费评估工作（以下简称国管局项目）的收费标准。6家会员单位知悉相关事实，并在国管局项目中以京物评协字〔2015〕5号文中的收费标准为依据收取服务费用。

　　（四）2016年通报未执行收费标准的会员单位、组织会员单位签署执业承诺书

　　1.2016年1月6日,当事人下发《北京安达智业、北京军明永信物业服务评估监理有限公司关于北京市昌平区沙河高教园项目承接查验评估工作中违规从事评估业务的通报》（京物评协字〔2016〕1号），对2家未按收费标准开展业务的会员单位进行通报。2016年1月7日，当事人通过电子邮件把1号文件发送给48家会员单位。

　　2.2016年1月26日，当事人下发《关于签署北京市物业服务评估监理协会会员单位执业承诺书的通知》（京物评协字〔2016〕2号），组织会员单位签署《承诺书》，要求会员单位“严格遵守收费标准”。2016年1月27日，当事人通过电子邮件把2号文件发送给48家会员单位。48家会员单位签署承诺书。

　　以上事实有协会文件、会议纪要、承诺书、询问笔录、电子邮件截屏打印件等证据为证。

　　二、当事人申辩意见及本行政机关意见

　　本机关于2016年11月10日向当事人送达《行政处罚事先告知书》，于2016年11月11日收到当事人提出的听证申请，于2016年12月9日组织召开听证会。当事人提出如下申辩意见：1.《关于开展中央国家机关职工住宅物业服务费评估工作的通知》（京物评协字〔2015〕5号）中的推荐名单由国务院机关事务管理局（以下简称国管局）确定，收费标准是由协会及会员代表与国管局领导谈判、协商的结果。2.参照“房地产价格评估行业”，协会“发布行业参考价格标准，其行为本身具有一定的合理性”。3.制定参考价格可以“提高中小经营者经营效率，增强中小经营者竞争力”。

　　本机关认为：1.当事人组织会员代表与国管局商谈国管局项目的收费价格，商谈过程中会员代表相互之间进行过沟通、商量。之后当事人通过下发京物评协字〔2015〕5号文及会议的方式告知6家会员单位国管局项目的收费标准。6家会员单位认可并在国管局项目中以此收费标准为依据收取服务费用。2.物业服务评估监理业务收费不在中央或北京市的定价目录当中，应当是市场调节价。3.当事人组织会员单位达成垄断协议，固定执业收费价格，一方面限制了优质经营者提高价格、提升服务质量的动力，另一方面使效率低下的经营者难以通过竞争被淘汰出市场，并不会提高中小经营者经营效率。根据《反垄断法》第十五条第二款规定：“经营者还应当证明所达成的协议不会严重限制相关市场的竞争，并且能够使消费者分享由此产生的利益”。当事人提出的申辩意见及相关材料不能证明垄断协议不会严重限制相关市场的竞争并能够使消费者分享由此产生的利益，不符合《反垄断法》第十五条规定的“不适用”条件。

　　三、行政处罚依据和决定

　　本机关认为，当事人的上述行为违反了《反垄断法》第十六条的规定，属于组织本行业的经营者达成“固定或者变更商品价格”垄断协议的行为。北京市行政区域内只有当事人的会员单位从事物业服务评估监理业务，因此本案垄断协议严重排除、限制了物业服务评估监理服务的价格竞争，价格竞争是经营者之间最重要、最基本的竞争方式，没有或限制价格竞争，经营者就缺少降低成本、提高评估服务质量的动力，行业的资源得不到优化配置，消费者的利益缺乏保障。

　　本机关认为，本案垄断协议涉及固定行业内价格行为，性质严重，当事人在垄断协议达成过程中起组织作用，并且以通报未执行收费标准会员单位和组织会员单位签署承诺书的方式推动垄断协议的实施，违法行为程度深，依据《反垄断法》第四十六条第三款及第四十九条的规定，本机关决定对当事人作出以下处理：

　　（一）责令当事人立即停止违法行为。

　　（二）处当事人35万元人民币的罚款。

　　依据《中华人民共和国行政处罚法》第四十六条第三款规定，当事人应当自收到本处罚决定书之日起十五日内，携《北京市非税收入一般缴款书》到银行缴款。依据《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第（一）项和第（三）项规定，当事人到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款，同时本机关可以申请人民法院强制执行。

　　当事人如对上述行政处罚决定不服，可以自收到本行政处罚决定书之日起六十日内，向北京市人民政府或者国家发展和改革委员会申请行政复议；或者自收到本行政处罚决定书之日起六个月内，依法向人民法院提起行政诉讼。行政复议或者诉讼期间，本行政处罚决定不停止执行。

　　北京市发展和改革委员会

　　2017年5月26日