中指研究院最新数据显示，2026年10月，全国100个城市二手住宅平均价格为12376元/平方米，环比下跌0.61%，跌幅较9月扩大0.01个百分点，同比下跌6.72%。这是百城二手房价环比跌幅连续第二个月扩大。从涨跌城市数量看，10月仅1城环比上涨、98城下跌、1城持平，房价调整面进一步走宽。

环比跌幅连续两月扩大

中指研究院对全国100城新建、二手住宅销售市场及50城租赁市场的调查显示，分梯队看，10月一线城市二手住宅价格环比下跌0.53%，跌幅比上月扩大0.11个百分点；二线城市环比下跌0.72%，跌幅扩大0.02个百分点；三四线城市环比下跌0.54%，跌幅收窄0.04个百分点。同比方面，一线、二线、三四线城市二手住宅价格分别下跌6.00%、7.21%、6.53%。1—10月，百城二手住宅价格指数累计下跌4.92%。

新房与租赁市场走势有所不同。10月，上海、北京等重点城市优质楼盘加快入市，带动百城新建住宅均价升至17316元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.02%，延续结构性上涨态势。50城住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比下跌0.28%，同比下跌2.02%。

拉长时间看，今年上半年百城二手房价环比跌幅整体收窄，5月一度收窄至0.32%，6月小幅反弹至0.42%，8月约为0.45%。9月跌幅明显走阔至0.60%，较8月扩大0.15个百分点，为年内首次显著扩大；10月进一步微扩至0.61%。

价格下行的同时，成交并未走弱。中指研究院数据显示，截至10月28日，重点20城二手住宅成交套数同比增长20%，苏州、宁波同比增幅超过30%，杭州、青岛、南京、无锡、温州均超过20%。机构监测还显示，10月上海二手商品房网签24653套，同比增长32.9%，创近六年新高；北京二手住宅网签13081套，同比增长8.2%；广州二手住宅网签8513宗，同比增长5.65%；深圳二手住宅网签4361套，同比增长约4%。

“金九银十”为何量升价跌

交易放量、价格却继续下行，这一反差从何而来？广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，原因之一是财政贴息政策落地后，低价房源成交占比明显上升。

今年9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起，对使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、且所购住房建筑面积在120平方米以下、总价在150万元以下的居民家庭，给予年化1个百分点、期限不超过5年的财政贴息，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。

李宇嘉表示，二手房符合贴息条件的房源占比在60%左右，新房不到30%，贴息对二手房的覆盖更广。以深圳为例，10月上中旬150万元以内二手房成交占比升至21.5%，较9月提升1.3个百分点，10月第二周二手房录得量环比回升82%至92%。部分业主主动将挂牌价从160万元至170万元下调至150万元以内，“以价换量”跨过贴息门槛，低总价房源集中成交拉低了整体均价。

这一趋势在机构监测中得到印证。深圳贝壳研究院数据显示，贴息新政落地后，深圳150万元以内二手房成交占比升至21%左右，而其挂牌占比仅7.4%；乐有家研究中心数据显示，10月深圳二手房成交中，300万元以内房源占比升至32.3%，创年内新高。中指研究院数据还显示，前三季度北京、上海200万元以下二手房成交占比分别达51.3%、47.1%，较去年全年分别提升3.1个和5个百分点。

供需错配是深层原因

在李宇嘉看来，更深层的原因在于9—10月供需两端出现错配。

供给端，随着一线城市二手房价环比连续反弹、前期低价盘逐步消化，市场对“触底”的判断增多，二手房挂牌量开始回落。第三方监测数据显示，四个一线城市9月末挂牌量合计41.18万套，较4月末的42.53万套减少1.35万套，降幅3.19%，其中深圳、上海分别回落7.80%和5.50%；苏州、天津、佛山等新一线城市挂牌量也在同步下降。挂牌量减少，使部分业主心态转稳，或提高、保持报价，或收窄议价空间，甚至撤牌转租。

需求端，购房者对房价走势仍不乐观，导致高价房源难以成交，低价房源成交占比被动上升。此外，8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售。市场对“未来新房供给减少”的预期，也让一部分业主不再降价出售，进一步加剧了供需错配。

后市或延续筑底

展望年末，中指研究院认为，购房贷款贴息政策有助于降低居民购房成本，叠加房企年底推盘促销及核心城市优质项目入市，预计将对新房成交形成一定支撑，但整体仍将延续筑底态势；二手房成交有望保持一定活跃度，但当前市场预期仍偏弱，价格预计维持波动调整。

李宇嘉指出，9—10月百城二手房交易同比均保持正增长，说明市场需求仍有一定支撑；但价格能否真正企稳，关键还在于改善性需求的持续释放、挂牌规模保持稳定以及居民预期的进一步修复。